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Loi de finances 2014 : ce qui va changer pour l'immobilier

Le projet de loi de finances pour 2014 a été présenté en Conseil des Ministres puis à la presse le 25 septembre dernier. Si le texte ne prévoit pas de bouleversements, l'immobilier est concerné pas plusieurs mesures : baisse de la TVA sur les travaux de rénovation des logements, hausse des frais de notaire, aménagement du crédit d'impôt « vert » et de l'éco-PTZ, gel des aides au logement. Par ailleurs, le PLF 2014 entérine la réforme de la taxation des plus-values immobilières des particuliers entrée en vigueur le 1er septembre dernier. Panorama des nouveautés du budget 2014.

Selon le ministre de l'Économie et des Finances Pierre Moscovici, le budget 2014 poursuit deux ambitions : « stimuler la croissance et dynamiser l'emploi ».

Le projet de loi de finances sera débattu de longues semaines et ne sera définitivement promulgué qu'à la toute fin décembre. D'ici cette date, le projet de budget peut beaucoup évoluer ! 

Le projet de loi de finances entérine la réforme des plus-values immobilières du 1er septembre 2013

Afin de « fluidifier le marché immobilier » mais aussi de « lutter contre la rétention foncière », la taxation des plus-values immobilières des particuliers est réformée depuis le 1er septembre 2013. Cette réforme est validée par le projet de loi de finances pour 2014 qui en reprend l'intégralité.

 

L'allègement de l'impôt pour les ventes de résidences secondaires

Pour fluidifier le marché et créer un « choc d'offre », c'est-à-dire augmenter le nombre de transactions qui a beaucoup chuté depuis deux ans, la taxation des plus-values réalisées lors de la vente d'une résidence secondaire est grandement allégée depuis le 1er septembre dernier. Il est vrai que la baisse du volume des transactions pénalise fortement le budget des collectivités locales qui touchent l'essentiel de l'impôt intégré aux frais de notaire payés lors de chaque transaction...

 L'allègement de la taxation passe par :

- la réduction du délai de détention de 30 à 22 ans pour la part de la taxation correspondant à l'impôt sur le revenu ;

- des abattements pour durée de détention plus avantageux ;

- un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % pendant un an.

Au total, pour les particuliers l'économie d'impôt est importante : de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon les situations. Il est donc redevenu très intéressant de vendre !

 Cet allègement concerne tous les logements autres que la résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif) ainsi que tous les autres biens immobiliers autre que les terrains à bâtir). Rappelons que la vente d'une résidence principale est systématiquement exonérée de taxation sur la plus-value.

 

 L'alourdissement de la taxation pour les ventes de terrains à bâtir

Pour lutter efficacement contre la crise du logement, il faut construire plus qu'actuellement... mais construire nécessite des terrains à bâtir. Pour mobiliser ceux qui appartiennent en nombre aux particuliers, le gouvernement va utiliser l'arme fiscale en durcissant fortement la taxation sur les terrains à bâtir. L'idée est de lutter contre la « rétention foncière », phénomène qui consiste à conserver son terrain le plus longtemps possible pour faire baisser la taxation sur la plus-value voire à bénéficier d'une exonération totale. Pour y parvenir, les abattements pour durée de détention seront purement et simplement supprimés à compter du 1er janvier 2014 afin de dissuader les propriétaires de terrains à bâtir d'attendre pour vendre. En effet, à compter de cette date, l'intérêt de conserver un terrain sera fiscalement nul. En revanche, il y a un intérêt à vendre d'ici le 31 décembre 2013 pour bénéficier des actuels abattements !

 

 La possible augmentation des frais de notaire

Les frais de notaire payés par l'acheteur devraient augmenter notablement en 2014. Une hausse des frais de notaire de 0,7 point pendant deux ans. Toute vente immobilière s'effectue chez le notaire et occasionne des frais d'acquisition supportés par l'acheteur qui représentent de 6 à 7 % du prix d'achat dans l'ancien. Ces « frais de notaire », comme il est d'usage de les qualifier, sont en grande partie constitués par l'impôt, appelé « droits de mutation » ou « droits d'enregistrement ».

Le taux global de cet impôt est aujourd'hui de 5,09 % du prix du bien dont un droit départemental d'un montant maximal de 3,80 % du prix. Le plafond du droit départemental serait porté à 4,50 % soit une hausse de 0,7 point. Le surcoût pour l'acheteur serait donc de 1.050 € pour un bien de 150.000 €, de 3.500 € pour un bien de 500.000 € et de 7.000 € pour un bien de 1.000 000 €. La mesure serait transitoire et s'appliquerait pendant deux ans du 1er mars 2014 au 29 février 2016. Une hausse des frais de notaire qui finance la solidarité mais pénalise les acheteurs

La hausse des frais de notaire s'explique par la volonté du gouvernement d'aider les départements qui peinent à financer les dépenses de solidarité qui leur incombent (RSA, prestation de compensation du handicap, etc.) et qui augmentent dans le contexte actuel de crise économique et sociale. Mais elle est aussi un mauvais signal pour des acheteurs déjà très attentistes ! Une hausse aussi substantielle du coût global d'un achat vient également contrecarrer la volonté de fluidifier le marché qu'illustre la réforme de la taxation des plus-values immobilières. Les deux mesures peuvent même apparaître contradictoires, au moins dans leurs effets...

 Il est difficile de savoir laquelle des deux mesures l'emportera et si l'espoir de voir le volume des transactions augmenter se réalisera.

 

 La probable baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements

Les travaux de rénovation (amélioration, transformation, aménagement et entretien) portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans bénéficient actuellement de la TVA au taux réduit de 7 %, taux qui devait passer à 10 % au 1er janvier 2014. Le projet de loi de finances prévoit de ramener ce taux à 5 % à compter du 1er janvier 2014. Le projet de loi limite cette mesure aux seuls logements sociaux mais le président de la République a annoncé le 20 septembre dernier qu'elle concernerait également le parc privé, du moins en ce qui concerne les travaux d'économie d'énergie. Cette mesure poursuit un double objectif : soutenir l'emploi dans le secteur du bâtiment et favoriser la « transition énergétique ».

Le taux de la TVA sera également réduit à 5 % (contre 7 % aujourd'hui) pour les opérations d'accession à la propriété dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (zones dites « ANRU ») et à leur périphérie.

 

La nouvelle réforme des aides écologiques (crédit d'impôt « vert », éco-PTZ)

Comme c'est le cas depuis plusieurs années, les aides aux travaux d'économie d'énergie seront une nouvelle fois réformées, avec comme contrainte deux objectifs difficilement conciliables :

- la nécessité de rendre les aides suffisamment puissantes et efficaces pour encourager la transition énergétique et la rénovation thermique (en plus de leur aspect écologiquement vertueux, ces travaux concernent des emplois non délocalisables) ;

- la nécessité de maîtriser la dépense publique.

 

Pour atteindre cet équilibre, le crédit d'impôt en faveur du développement durable (CIDD), dit crédit d'impôt « vert », et l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) seront modifiés :

- le CIDD serait réservé à la réalisation d'un bouquet de travaux (au moins deux actions), sauf pour les ménages modestes ;  

- les taux du crédit d'impôt seront simplifiés : 15 % pour une seule action, 25 % pour un bouquet de travaux ;

- le CIDD serait recentré d'une part sur l'isolation thermique de l'habitat et d'autre part sur les équipements de production d'énergie renouvelable ne bénéficiant pas d'autres formes de soutien public ou encore peu diffusés. Seront donc exclus les panneaux photovoltaïques, les appareils de régulation de chauffage ainsi que les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ;

Les propriétaires bailleurs ne bénéficieront plus du crédit d'impôt « vert » et devront se contenter de déduire les dépenses de travaux de leurs revenus fonciers ; l'octroi de l'éco-PTZ sera, à terme, conditionné par le recours à des entreprises satisfaisant à des critères de qualification. Cette « éco-conditionnalité » vise au bon usage de la dépense publique ainsi qu'à l'émergence d'une filière d'excellence en matière de travaux écologiques ;

L'éco-PTZ sera prorogé jusqu'au 31 décembre 2015.

 

Le gel des aides au logement (APL, ALS, ALF)

Dans un objectif de « maîtrise » des dépenses de l'État, les barèmes de l'aide personnalisée au logement (APL), de l'allocation de logement sociale (ALS) et de l'allocation de logement familiale (ALF) ne seront pas revalorisés comme chaque année au 1er janvier et resteront donc identiques en 2014 à ceux de 2013. Cette absence d'augmentation des aides au logement est un mauvais coup, notamment pour les étudiants dont les syndicats ont dénoncé la mesure. Le pouvoir d'achat des locataires devrait donc baisser sauf à voir l'encadrement des loyers prévu par la loi Duflot dite « Alur » s'appliquer rapidement. 

 

 

Source : www;pap;fr  - 02/10/2013 - projet de loi de finances pour 2014